부동산 l 임대 시 주의 사항과 임차인의 권리 알기

집을 임대할 때에는

 

1. 등기부등본 확인: 혹시라도 보증금을 돌려받지 못하게 될 상황이 발생하지는 않을지 확인

2. 전입신고: 주민센터 or 민원24, 거주지 옮긴 후 14일 이내에 신고, 계약서/신분증or인증서

   민원24: https://www.gov.kr/portal/main

3. 확정일자: 주민센터 or 대법원 인터넷 등기소, 계약서/신분증or인증서

     http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/main.jsp

 

이 세가지를 꼭 해야 함

전입신고/확정일자는 -> 등기되지 않는 권리이므로 -> 매각물건 명세서에서 확인 가능

전입신고를 하고 부동산을 점유하고 있어야 '대항력*'을 가질 수 있고

확정일자를 받아야 부동산이 경매에 넘어갔을 때 '우선변제권**'을 지닐 수 있음

 

*대항력: 부동산의 소유자 및 제3자로부터 임차인이 현재 거주하고 있는 집에서 버틸 수 있는 권리, 점유, 전입신고를 하면 익일 0시에 발생

**우선변제권: 경매가 진행될 때 배당에 참여해 임차인이 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리, 점유, 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 당일(일과 중)에 발생

***최우선변제권: 상동, 소액 임차인이 최우선적으로 자신의 보증금을 돌려받을 수 있는 권리

 

<대항력>

 >> 대항력을 가지려면?

  ㅇ 해당 부동산을 임차인 자격으로 점유, 전입신고를 하면 됨

 >> 대항력에도 예외사항이 있음: 말소기준일로부터의 선후관계

  ㅇ 말소기준일 이전의 임차인: 선순위 임차인/ 대항력 있음 

  ㅇ 말소기준일 이후의 임차인: 후순위 임차인/ 대항력 없음

 

<우선변제권>

 >> 임차인이 권리를 신고하고 경매 절차에 참여해 순서에 따라 배당 받을 수 있는 권리

  ㅇ 확정일자를 받아놓아야 함 -> 임대차 계약서 지참 후 주민센터 방문

  ㅇ 확정일자를 받으면 바로 당일에 우선변제권 발생

  ㅇ 우선변제권을 갖기 위해서는 대항력을 먼저 가져야 함(우선변제권을 갖기 위해서는 -> 점유, 전입신고 필요)

 

<최우선변제권>

>> 소액 임차인의 경우(보증금 광역 2000만, 기타지역 1500만) 전체 금액이나 일부금액(광역 700만, 기타지역500만)에 한해 최우선변제 가능 --> 금액은 '13년 기준이므로 재확인 필요!